進桃園市政府區套房布置 

最近我認識的Sam老師,在網路開通知說要開辦舊公寓改套房實戰紀錄課程分享讓我想起...

近期我有時間與機會,跟Sam隨行去市政府的一個現場評估改套的APLLE物件。

APPLE物件(APPLE:意思就是低於市價行情的物件)

這間舊公寓約22坪無隔間換算設計後,預計能改套房約四間套房,Sam老師決定把這個原本物件改成四間套房出租,對於套房還不太了解的我來說,這會是一個很好的學習契機,立馬隨同出發前往勘查。

 

對一間公寓來說,直接出租不是很好嗎?

為什麼要花費大筆裝修,弄個改套房工程呢?

難道利潤能支撐投資客做這樣的行為?


套資房料Q&A的整理

 

§看入手物件行情7-8折市價口訣 

 

此桃園市政府物件來說屋主開價368萬,銀行估價310萬七折至八折約217萬~248萬,實際買價247萬約八折,市政府每坪市價約每坪14萬,購入價買到每坪11.2萬。(據消息表示屋主在其他工具上投資失利,因此以低於行情價售出換取現金)

通常銀行估價較保守,所以會比市價低一些,這邊直接將銀行估價帶入等於市價方便計算,實際買價到物件約247萬,而市價310萬 = 80%,也就是說此物件購入價為市價8折,如果直接花30萬隔成兩房兩廳住家物件再賣出,約莫有30~40萬利潤,感覺利潤有點少,有點白忙的感覺。

改屋資料_171006_0031.jpg

 

§市場調查周邊地理與需求


從桃園市政府附近來看,有多個公家單位,就業人口眾多,租屋需求龐大,且又有桃園市知名的國中、小,同樣許多外派到此任教的老師需要租屋
在這樣大的租屋需求下,來當房東是沒有太大問題的。

桃園套房
以桃園市政府附近公寓套房出租行情約莫在6500~7500之間(裝潢漂亮的7500、裝潢一般的6500)

 

§成本計算與頭報分析

桃園隔一間套房約25~30萬,該房屋物件22坪,可以隔成一間5坪,一共4間,剩下2坪當走道,購入價247萬 + 隔成4套費用120萬 = 367萬。

假設:

每間出租約7000元 x 4間 x 12個月 = 336000元/年
一年租金收入約33萬元,扣除固定開銷、修繕加一點點空租期,一年實際租金收入約30萬元
投報率 8~9% = 30萬(些微浮動) / 總成本370萬

 

套房成本計算

 

 

§銀行貸款估算

 

預計假設貸款220萬,年利息1.7% 貸款20年後還款。

★  本利攤還

就每月本利攤還要12000元上下,但是把四間套房出租後28000-12000=16000,等於每個月還有16000可以運用

 

★  寬限期的運用

每月利息約3000元上下,但是把四間套房出租後28000-3000=25000,等於每個月還有現金25000

 

總結

這個物件裝潢完並出租後,約可達到9%的年化報酬率,也就是一年有30萬租金收入,以桃園行情來說,購買其他投資客隔好的套房投報率約為5~6%,由於自己入手成本低,改好的投報率上看9%,遠高於市場行情,所以這個公寓改套房經過上述評估是可以做的
此物件預計出租兩年,達到房地合一最低稅率後轉賣給下一位想當包租公的人, 那轉賣能賣多少錢呢???

我簡單算給你看 (轉賣總價 Y) x (市場行情投報 6%) = 30萬/年租金收益 Y = 500萬

兩年後轉賣套房給下為投資客做包租公獲利如下: (500萬-購入成本370萬) + (60萬,2年租金收益) = 190萬

天呀,投資到一個超級APPLE物件,預計兩年利潤賺190萬

套房報酬率計算

 

你想當包租公不知如何下手,看了很多間房子卻無所適從遇到可買的物件,卻不敢出手有資金想投資,卻沒時間學習

 

當你看到這些問題會怎麼處理呢,歡迎留言討論 

 

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作者簡介
 

CHENG小城,一位社會青年的空間增值家,透過許多財商投資打造自己的生活方式

2017年,第一次買房地產裝潢後,開始不斷打造收租物件,從買屋賣屋、格套裝潢、包租代管,目前有許多經驗累積,逐漸開始打造自己的生活價值

 

著有《愛日常系列:如何處理『情緒』,將是你『成功』的關鍵》

 

 

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