▌進桃園市政府區套房布置 

最近我認識的Sam老師，在網路開通知說要開辦舊公寓改套房實戰紀錄課程分享讓我想起...

近期我有時間與機會，跟Sam隨行去市政府的一個現場評估改套的APLLE物件。

APPLE物件(APPLE：意思就是低於市價行情的物件)

這間舊公寓約22坪無隔間換算設計後，預計能改套房約四間套房，Sam老師決定把這個原本物件改成四間套房出租，對於套房還不太了解的我來說，這會是一個很好的學習契機，立馬隨同出發前往勘查。

對一間公寓來說，直接出租不是很好嗎？

為什麼要花費大筆裝修，弄個改套房工程呢？

難道利潤能支撐投資客做這樣的行為？

▌套資房料Q&A的整理

§看入手物件行情7-8折市價口訣 

此桃園市政府物件來說屋主開價368萬，銀行估價310萬七折至八折約217萬～248萬，實際買價247萬約八折，市政府每坪市價約每坪14萬，購入價買到每坪11.2萬。(據消息表示屋主在其他工具上投資失利，因此以低於行情價售出換取現金)

通常銀行估價較保守，所以會比市價低一些，這邊直接將銀行估價帶入等於市價方便計算，實際買價到物件約247萬，而市價310萬 = 80%，也就是說此物件購入價為市價8折，如果直接花30萬隔成兩房兩廳住家物件再賣出，約莫有30～40萬利潤，感覺利潤有點少，有點白忙的感覺。

§市場調查周邊地理與需求

從桃園市政府附近來看，有多個公家單位，就業人口眾多，租屋需求龐大，且又有桃園市知名的國中、小，同樣許多外派到此任教的老師需要租屋
在這樣大的租屋需求下，來當房東是沒有太大問題的。

以桃園市政府附近公寓套房出租行情約莫在6500~7500之間(裝潢漂亮的7500、裝潢一般的6500)

§成本計算與頭報分析

桃園隔一間套房約25～30萬，該房屋物件22坪，可以隔成一間5坪，一共4間，剩下2坪當走道，購入價247萬 + 隔成4套費用120萬 = 367萬。

假設：

每間出租約7000元 x 4間 x 12個月 = 336000元/年
一年租金收入約33萬元，扣除固定開銷、修繕加一點點空租期，一年實際租金收入約30萬元
投報率 8~9% = 30萬(些微浮動) / 總成本370萬

§銀行貸款估算

預計假設貸款220萬，年利息1.7% 貸款20年後還款。

★  本利攤還

就每月本利攤還要12000元上下，但是把四間套房出租後28000－12000＝16000，等於每個月還有16000可以運用

★  寬限期的運用

每月利息約3000元上下，但是把四間套房出租後28000－3000＝25000，等於每個月還有現金25000

▌總結

這個物件裝潢完並出租後，約可達到9%的年化報酬率，也就是一年有30萬租金收入，以桃園行情來說，購買其他投資客隔好的套房投報率約為5~6%，由於自己入手成本低，改好的投報率上看9%，遠高於市場行情，所以這個公寓改套房經過上述評估是可以做的
此物件預計出租兩年，達到房地合一最低稅率後轉賣給下一位想當包租公的人， 那轉賣能賣多少錢呢???

我簡單算給你看 (轉賣總價 Y) x (市場行情投報 6%) = 30萬/年租金收益 Y = 500萬

兩年後轉賣套房給下為投資客做包租公獲利如下： (500萬-購入成本370萬) + (60萬，2年租金收益) = 190萬

天呀，投資到一個超級APPLE物件，預計兩年利潤賺190萬

你想當包租公不知如何下手，看了很多間房子卻無所適從遇到可買的物件，卻不敢出手有資金想投資，卻沒時間學習