舊公寓改套|裝修|打造|資產計畫


最近小城的好朋友-Sam通知我說要開辦舊公寓改套房實戰紀錄的分享讓我想起...

近期一個月Sam有機會帶我一起去現地勘查改套的APLLE物件,22坪無隔間公寓已經隔出四間!!
APPLE物件(APPLE:意即低於市價行情的物件)

(如何拿到APPLE:認識大量仲介、清楚市價行情


Sam決定把這個原本物件改成數間套房出租,對於沒買過公寓、沒改過套房的小城來說,怎能放棄這大好的學習契機呢!!
立馬隨同出發前往勘查。

 

對小城來說一間公寓,直接出租不是很好嗎?

為什麼要花一大筆資金弄個改套房工程呢?

難道有足夠的利潤,去支撐投資客做這樣的行為呢?


評估物件的各大要素!

看我整理囉

入手行情低於市價7-8折

改屋資料_171006_0031.jpg

以此物件為例
屋主開價368萬
銀行估價310萬七折至八折約217萬-248萬
實際買價247萬約八折

(據消息表示屋主在其他工具上投資失利,因此以低於行情價售出換取現金)

市價14萬/坪,Sam買到11.2萬/坪

通常銀行估價較保守,所以會比市價低一些,
這邊直接將銀行估價帶入等於市價方便計算,
實際買價247萬/市價310萬 = 80%
也就是說此物件購入價為市價8折,
如果直接花30萬隔成兩房兩廳住家物件再賣出,約莫有3,40萬利潤,
感覺利潤有點少,不太划算XD

 

調查租金市場及地理位置需求

改屋資料_171006_0030.jpg


桃園市政府附近有多個公家單位,就業人口眾多,租屋需求龐大,
還包含兩間桃園市知名的國中、小,同樣許多外派到此任教的老師需要租屋,
在這樣大的租屋需求下,來當供給方是沒有太大問題的。

改屋資料_171006_0028.jpg
上591查詢租金行情
以桃園市政府附近公寓套房出租行情約莫在6500~7500之間

(裝潢漂亮的7500、裝潢一般的6500)

 

簡易成本分析、投報率計算

改屋資料_171006_0027.jpg

桃園隔一間套房約25萬,
該物件22坪,可以隔成一間5坪,一共4間,剩下2坪當走道,
購入價247萬 + 隔成4套費用120萬 = 367萬

每間出租約7000元 x 4間 x 12個月 = 336000元/年
一年租金收入約33萬元,扣掉網路、第四台、修繕加一點點空租期,
一年實際租金收入約30萬元。
投報率 8~9% = 30萬(些微浮動) / 總成本370萬

 

貸款成本估算

這間貸款220萬,利率1.7%,20年還款,

4-1 本利攤還
每月本利攤還要12000元左右,
但是把4間套房出租後28000-12000 = 16000,
每月還有16000元零用錢。

4-2 開寬限期外掛
每月利息3000元,
28000-3000 = 25000,
每月多25000元零用錢花,
兩年後轉賣獲利了解~ 

Perfect!

 

總結:
這個物件改完並滿組之後約可達到9%的年化報酬率,也就是一年有30萬租金收入,
以桃園行情來說,購買其他投資客隔好的套房投報率約為5~6%,
由於自己入手成本低,改好的投報率上看9%,遠高於市場行情,
所以這個公寓改套房經過上述評估後是可行的拉~~

改屋資料_171006_0025.jpg


Sam預計出租兩年達到房地合一最低稅率後轉賣給下一位想當包租公的人,
那轉賣能賣多少錢呢???
小城簡單算給你看
(轉賣總價 Y) x (市場行情投報 6%) = 30萬/年租金收益
Y = 500萬

兩年後Sam轉賣此投套物件給下一任包租公獲利如下:
(500萬-購入成本370萬) + (60萬,2年租金收益) = 190萬

天呀,投資到一個超級APPLE物件,兩年賺190萬
 

看完這麼多的資訊是不是很有感覺呢!

但你有這些問題?

好消息,這些問題都不是問題囉

改屋資料_171006_0020.jpg

如果你也想參觀Sam的改套房物件,請點以下連結報名!


歡迎參加我們的看屋團,讓Sam和艾迪老師替你解答喔~

時間:2018/03/25 (日)  1000-1200
地點:桃園市蘆竹區南崁路265號6樓之6 (教室)

(先在教室集合分享套房投資眉角再前往工地參觀)
費用:$500/人(現場繳交) 
每梯限額15名,按報名順序決定。
超過15名後,候補下一梯次。

我要報名.jpg

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