舊公寓改套|我在桃園市政府的套房計畫

 

最近小城的Sam老師在網路開通知說要開辦舊公寓改套房實戰紀錄課程分享讓我想起...

近期我有機會跟Sam隨行去市政府的一個現場評估改套的APLLE物件

APPLE物件(APPLE:意思就是低於市價行情的物件)

 

這間舊公寓約22坪無隔間換算設計後,預計能改套房約四間套房!!
Sam老師決定把這個原本物件改成四間套房出租,對於沒買房子對套房不太了解的我來說,這會是一個很好的學習契機呢!!
立馬隨同出發前往勘查。

 

對一間公寓來說,直接出租不是很好嗎

為什麼要花費大筆裝修弄個改套房工程呢?

難道利潤能支撐投資客做這樣的行為?


這邊小城做了一些資料來源上的整理,讓你一目了然這個裝修計畫

 

一、入手物件行情低於市價7-8折?

 

此桃園市政府物件來說屋主開價368萬

銀行估價310萬七折至八折約217萬~248萬
實際買價247萬約八折,市政府每坪市價約每坪14萬,購入價買到每坪11.2萬

(據消息表示屋主在其他工具上投資失利,因此以低於行情價售出換取現金)

 

改屋資料_171006_0031.jpg

 

通常銀行估價較保守,所以會比市價低一些,這邊直接將銀行估價帶入等於市價方便計算
實際買價到物件約247萬,而市價310萬 = 80%
也就是說此物件購入價為市價8折,如果直接花30萬隔成兩房兩廳住家物件再賣出,約莫有30~40萬利潤
感覺利潤有點少,不太划算XD

 

二、調查租金市場及地理位置需求


從桃園市政府附近來看,有多個公家單位,就業人口眾多,租屋需求龐大
且又有桃園市知名的國中、小,同樣許多外派到此任教的老師需要租屋
在這樣大的租屋需求下,來當房東是沒有太大問題的。

改屋資料_171006_0028.jpg
以桃園市政府附近公寓套房出租行情約莫在6500~7500之間(裝潢漂亮的7500、裝潢一般的6500)

 

三、 簡易成本分析、投報率計算

改屋資料_171006_0027.jpg

桃園隔一間套房約25~30萬
該物件22坪,可以隔成一間5坪,一共4間,剩下2坪當走道,
購入價247萬 + 隔成4套費用120萬 = 367萬

每間出租約7000元 x 4間 x 12個月 = 336000元/年
一年租金收入約33萬元,扣除固定開銷、修繕加一點點空租期,一年實際租金收入約30萬元
投報率 8~9% = 30萬(些微浮動) / 總成本370萬

 

四 、貸款成本估算

 

預計假設貸款220萬,年利息1.7% 貸款20年後還款

本利攤還

每月本利攤還要12000元左右

但是把4間套房出租後28000-12000 = 16000

每月還有16000元零用錢。

開寬限期外掛

每月利息3000元

 28000-3000 = 25000

每月多25000元零用錢花,兩年後轉賣價差賺獲利~

 

總結:

這個物件改完並滿組之後約可達到9%的年化報酬率,也就是一年有30萬租金收入

以桃園行情來說,購買其他投資客隔好的套房投報率約為5~6%,由於自己入手成本低

改好的投報率上看9%,遠高於市場行情,所以這個公寓改套房經過上述評估後是可行的拉~~

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此物件預計出租兩年,達到房地合一最低稅率後轉賣給下一位想當包租公的人, 那轉賣能賣多少錢呢???

我簡單算給你看 (轉賣總價 Y) x (市場行情投報 6%) = 30萬/年租金收益 Y = 500萬

兩年後轉賣套房給下為投資客做包租公獲利如下: (500萬-購入成本370萬) + (60萬,2年租金收益) = 190萬

天呀,投資到一個超級APPLE物件,預計兩年利潤賺190萬

 

看完這麼多的資訊是不是很有感覺呢!

你想當包租公不知如何下手

看了很多間房子卻無所適從

遇到可買的物件,卻不敢出手

有資金想投資,卻沒時間學習

 

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